BÀI THỰC HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Phần I: thông tin chung về bất động sản (BĐS) định giá
- Khách hàng yêu cầu: Công ty ABC
Địa chỉ: số 123/456, đờng phố X, Hà Nội.
- Bất động sản yêu cầu định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại số 123/456, đờng phố X, Hà Nội.
- Mục đích định giá: chuyển nhượng
- Thời gian định giá: tháng 3 năm 2007
Phần II: Kết quả khảo sát hiện trạng
I. Đặc điểm pháp lý, kinh tế- kỹ thuật của BĐS
1. Đặc điểm pháp lý
- Quyết định của Thủ tớng Chính phủ số 456/QĐ-TTg, ngày 10/10/2007, cho phép Công ty ABC đợc bán tài sản là nhà xởng, các công trình xây dựng khác và chuyển quyền sử dụng đất tại số 123/456, đờng phố X, Hà Nội.
- Bản vẽ hiện trạng các hạng mục công trình xây dựng tại số 123/456, đờng phố X, Hà Nội, do công ty t vấn địa ốc HN đo vẽ, đã đợc Sở xây dựng thành phố HN kiểm tra.
- Bản đồ vị trí hiện trạng: xác định vị trí, bảng phân loại diện tích, bảng chỉ dẫn diện tích của khu đất tại số 123/456, đờng phố X, Hà Nội., do trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trờng Thành phố HN cấp ngày 10/4/2007.
2. Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật
2.1 Đặc điểm quyền sử dụng đất
- Tổng diện tích khuân viên: 35m x 50m = 1.750m2. Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích xây dựng: 1.500m2.
- Vị trí: khu đất nằm trong ngõ rộng 6m, cách đờng phố X 180m.
- Tình trạng: Ngõ bê tông rộng 6m, hạ tầng kỹ thuật tơng đối hoàn chỉnh, vị trí đất bằng phẳng, đờng giao thông tơng đối thuận lợi, tình trạng an ninh khu vực BĐS toạ lạc tốt.
- Bất động sản có khả năng phát triển và đợc phép phát triển thành trung tâm dịch vụ và căn hộ cao cấp.
2.2 Công trình xây dựng
|
STT |
Tên tài sản |
Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật |
Số lợng |
|
1 |
Nhà
văn phòng |
Nhà xây 2 tầng, xây năm 1992. Móng, khung bê tông cốt thép, tờng xây gạch dày 20cm, quét vôi bị thám nớc vài nơi
- Tầng 1: cửa sắt kéo 2 cánh, cửa sổ sắt kính 2 cánh, sàn lát gạch bông, trần thạch cao, tờng ngăn xây gạch dày 10cm quét vôi.
- Tầng 2: sàn bê tông, lát gạch bông, trần nhựa, mái tôn.
- Cầu thang bê tông cốt thép, tay vịn gỗ. |
520m2 |
|
2 |
Nhà xởng sản xuất và kho hàng |
- Nhà dạng hình chữ nhật, bớc cột 6m, cao 7,5m. Năm xây dựng 1994.
- Kết cấu:
Móng bê tông cốt thép, cột thép hình hộp 16x24(cm).
Nền bê tông, tờng bao xây gạch dày 20cm quét vôi, trên tờng gắn nhiều cửa sổ khung sắt kính bật và lam gió.
Mái kết cấu vì kèo, xà gồ thép, mài tôn sóng vuông và tôn lấy sáng. |
830m2 |
|
3 |
Nhà
thờng trực |
Năm xây dựng 1992. Móng, khung cột gạch, tờng xây gạch dày 10cm, quét vôi, bong tróc nhẹ và thấm một số nơi, nền lát gạch bông. Mái Pibrô ximăng, vì kèo thép.
Phòng vệ sinh: tờng ốp gạch men 10cm x 10cm, cao 1m, phía trên quét vôi. Thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabô hiệu Thiên Thanh. |
150m2 |
Phần III: đánh giá chất lợng công trình (%)
I. Tỷ trọng của các kết cấu chính
(Theo Thông t Liên Bộ số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 của Liên Bộ Xây dựng- Bộ Tài chính- Ban Vật Giá Chính phủ hớng dẫn phơng pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời đang thuê).
|
Bộ phận
Công trình |
Móng |
Cột trụ |
Tờng |
Nền |
Kèo dầm |
Mái |
Cửa |
|
Nhà văn phòng |
7,6 |
|
39,0 |
20,9 |
|
17,0 |
9,0 |
|
Nhà sx và kho |
5,0 |
7,7 |
18,0 |
9,2 |
8,4 |
27,0 |
15,0 |
|
Nhà thờng trực |
19,0 |
|
16,7 |
8,8 |
|
40,4 |
10,1 |
II. Chất lợng còn lại của các kết cấu chính (%)
(theo đánh giá của chuyên gia kỹ thuật)
|
Bộ phận
Công trình |
Móng |
Cột trụ |
Tờng |
Nền |
Kèo dầm |
Mái |
Cửa |
|
Nhà văn phòng |
60 |
|
60 |
55 |
|
55 |
60 |
|
Nhà sx và kho |
60 |
40 |
50 |
35 |
35 |
30 |
55 |
|
Nhà thờng trực |
40 |
|
40 |
50 |
|
50 |
40 |
Phần IV: các thông số điều tra về khu đất
I. Thông tin về quy hoạch kiến trúc của khu đất
(Theo quy định của Sở Xây dựng, Quy hoạch kiến trúc Thành phố)
- Quy hoạch: khu dân c cáo cấp
- Mật độ xây dựng tối đa: 55%
- Tổng diện tích đợc sử dụng: 100%
- Phơng án đầu t: xây dựng chung c để bán, dự án đầu t trong 2 năm, số tầng 20
II. Các thông tin tổng quát
(Chuyên gia định giá cung cấp từ việc nghiên cứu thị trờng và sử dụng các phơng pháp định giá để đa ra)
- Chi phí quản lý và chi phí bán: 2% (tính trên tổng doanh thu bán dự án)
- Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu t: 10% (tính trên tổng doanh thu)
- Chi phí đầu t hạ tầng kỹ thuật: 350.000đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 đất)
- Chi phí mua công trình xây dựng bình quân: 200.000đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 xây dựng)
- Chi phí tháo dỡ công trình cũ: 25.000đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 xây dựng)
- Chi phí khảo sát, thiết kế: 50.000đ/m2 (tính trên diện tích xâu dựng)
- Tỷ lệ thu hồi chi phí mua công trình xây dựng cũ: 10% (tính trên đơn giá xây dựng công trình cũ)
- Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất: 100% (tính trên diện tích xây dựng)
- Hệ số chiết khấu: 12%
- Tỷ lệ bán diện tích xây dựng:
Ngay năm đầu (năm 0): 70% (tính trên diện tích sàn xây dựng)
Năm kế tiếp (năm 1): 30% (tính trên diện tích sàn xây dựng)
- Đơn giá quyền sử dụng đất theo Quyết định của Nhà nớc: 1.900.000đ/m2
- Đơn giá thị trờng xây nhà mới công trình xây dựng có tính năng hữu dụng tơng đơng với công trình cũ:
Nhà văn phòng: 1.100.000đ/m2
Nhà sản xuất, kho: 800.000đ/m2
Nhà thờng trực: 750.000đ/m2
- Đơn giá bán diện tích xây dựng dự kiến ngay năm đầu: 14 triệu đồng/m2
- Đơn giá bán diện tích xây dựng dự kiến trong năm kế tiếp: 15 triệu đồng/m2
- Đơn giá thị trờng xây dựng công trình nhà ở theo thiết kế dự kiến: 5 triệu đồng/m2.
- Đối với phần diện tích 20m đầu tính bằng 100% mức giá mặt tiền ngõ. Đối với diện tích còn lại tính bằng 70% mức giá phần diện tích đầu
III. Thông tin về động thái thị trờng và ngời mua tiềm năng
Tại thời điểm định giá, giao dịch bất động sản rất trầm lắng, giao dịch thành công ít. Thị trờng bất động sản theo đánh giá của các chuyên gia hiện nay đang đóng băng.
Phần V: kết quả thu thập thông tin
I. Các bất động sản so sánh
|
STT |
Vị trí |
Nguồn thông tin |
Diện tích |
Đặc điểm |
Pháp lý |
Giá trị trờng QSDĐ |
|
SS1 |
Nhà số 11/435, đờng phố X |
- Khảo sát thực tế ngày 2/11/2006
- Liên hệ 888 (a.Quang) |
DTKV: 6x15=
90m2
DTSD: 90m2 |
Vị trí: Nhà nằm mặt ngõ rộng 6m, cách BĐS định giá 400m, có vị trí thuận lợi hơn BĐS định giá
Cấu trúc: Nhà 2 tầng |
Sổ đỏ |
24,488 trđ/m2 |
|
SS2 |
Nhà số 59/456, đờng phố X |
- Báo mua bán ngày 28/10/2006
- Khảo sát thực tế ngày 8/11/2006
- Liên hệ 999(a.Hồng) |
DTKV: 3x15=
45m2
DTSD: 45m2 |
Vị trí: Nhà nằm ở vị trí tơng đồng với BĐS định giá, cách đờng X khoảng 60m, cách BĐS định giá khoảng 380m
Cấu trúc: Nhà 2 tầng |
Sổ đỏ |
21,242 trđ/m2 |
|
SS3 |
Nhà số 15/446, đờng phố X |
- Khảo sát thực tế ngày 19/11/2006
- Liên hệ 777(c.Hoa) |
DTKV: 4x25=
100m2
DTSD: 200m2 |
Vị trí: Nhà nằm rất gần BĐS định giá, có vị trí tơng đồng, cách BĐS định giá khoảng 50m
Cấu trúc: Nhà 2 tầng |
Sổ đỏ |
20,282 trđ/m2 |
|
SS4 |
Nhà số 25/440, đờng phố X |
- Khảo sát thực tế ngày 17/11/2006
- Liên hệ 666(c.Lan) |
DTKV: 100m2
DTSD: 300m2 |
Vị trí: Có vị trí tơng đồng, lợi thế kinh doanh thấp hơn.
Cấu trúc: Nhà mới xây 3 tầng, có sân thợng |
Sổ đỏ |
21,361 trđ/m2 |
II. Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá
(Theo đánh giá của chuyên viên định giá)
Điều chỉnh các BĐS so sánh về BĐS chuẩn giả định có những đặc điểm tơng tự BĐS định giá (BĐS chuẩn: có sổ đỏ t nhân, mặt tiền ngõ rộng 5- 6m và quy mô diện tích khoảng 80- 100m2) tại khu vực BĐS cần định giá. Hệ số điều chỉnh theo đánh giá của chuyên viên định giá hiện trạng đợc thể hiện trong bảng sau:
|
STT |
Chỉ tiêu điều chỉnh |
So sánh 1 |
So sánh 2 |
So sánh 3 |
So sánh 4 |
|
1 |
Vị trí |
-4% |
0% |
2% |
0% |
|
2 |
Pháp lý |
-2% |
-2% |
-2% |
-2% |
|
3 |
Môi trờng sống, an ninh |
-4% |
0% |
0% |
-2% |
|
4 |
Môi trờng kinh doanh |
0% |
0% |
0% |
3% |
|
5 |
Quy mô |
-2% |
2% |
0% |
0% |
|
6 |
Hiệu quả sử dụng |
-2% |
-2% |
0% |
-2% |